外國人在日本置辦房地產,要注意什麼?
目錄
  1. 問答社區
  2. 外國人在日本買房,哪裡容易出問題?
  3. 外國人持有的日本房地產的繼承程序
  4. 如果是香港籍
  5. 外國人之間怎樣平穩繼承日本不動產
問答社區
關於外國人在日本購買不動產後,如何能夠不受困於遺產繼承手續、可以平穩傳給後代的方法
由於日本對房地產市場沒有設置准入門檻,近年來在日本購買房地產的外國籍人士越來越多。
居住在台灣、中國、香港、新加坡、美國等地的外國人可以和日本人一樣購買日本房地產。
但是,外國投資者必須特別注意房地產的買賣手續,以及購買後的資產管理等相關事宜。
外國人在
日本買房,
哪裡容易出問題?
由於房地產信息和流程手續基本都用日語展現,因此外國人面對日本的房地產所有權制度和稅收制度等專業信息時,容易一頭霧水;
辦理房地產過戶手續時,需要提供本國政府機關發行的住所證明文件、准備戶籍謄本或宣誓公證書、獲取外交渠道上的文件認證、選定納稅管理人、依照日本外匯管理法向當地銀行提交資料等等,手續不僅複雜,還會因具體案件內容的變化而變化。
然而除此之外,還有一個非常關鍵的問題:

如果外國人在購置了日本房地產後發生繼承,
那麼擁有的房地產將如何交給家庭成員?即便不居住在日本,位於日本的遺產會不會也會被追征遺產稅?

如果是香港籍
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兩地繼承法的法律適用問題
按照日本國際私法(「法の適用に関する通則法」第36條),外國人的遺產繼承按照過世者(被繼承人)國籍所在國的法律規定辦理。而香港法律深受英國法律體系的影響,按照判例法和習慣法,香港的遺產繼承中,動產的部分通常遵循被繼承人的居所地(Domicile)法,不動產的部分則遵循不動產所在地法。
這種某國國際私法指定外國法,循對應法域國際私法指定回到本國法的,在國際法領域稱為“反致”,受到日本法律承認(「法の適用に関する通則法」第41條)。因此不僅香港人持有的日本房地產在繼承時要按照日本繼承法辦理,長居日本的香港人過世時,動產的繼承也有可能需要按照日本繼承法辦理。需要注意的是,英美法系中的“Domicile”並非和日本法意義上的“居所地”完全一致,需要按照具體案例進行分析。
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如果不在日本居住的香港人過世,
則繼承程序需要以下文件:
過世者(被繼承人)的出生證明、結婚證明、死亡證明等
繼承人的出生證明等
繼承人證明自己遺產繼承關係的公證書
各種證明文件必須通過香港入境事務所下屬的各事務處獲取,公證書則要在律師面前辦理認證手續。
除此之外必要的文件將根據是否留有遺囑、過去居所地情況如何、家族有無歸化人士、家庭構成、過去辦理手續的地點等各種因素而變化。
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繼承涉及到在日本居住的香港人時,
還要補充以下需要在日本取得的資料:
被繼承人的外國人原票記載事項證明書
被繼承人的除票和死亡證明書
繼承人的外國人原票記載事項證明書、住民票、印鑑證明書。
此外根據是否歸化等其他要件,還可能需要其他補充文件。
很多情況下,要求的各種文件幾乎無法順利拿到手,日本的行政司法機關和銀行因此都難以迅速辦理繼承手續。在這種情況下還需要由所有法定繼承人准備特定事項相關的申報文件,並辦理相關手續。
外國人之間怎樣平穩繼承日本不動產
如上所述,外國人擁有日本房地產時的繼承程序非常復雜,
能夠協助辦理的法律專家也是少之又少。
但請放心:
如果事前做好法律准備,外國人就可以順利繼承房地產。
房地產請以日本法人名義登記!
以法人名義購置的優點
1.
即使以法人名義購買房地產時發生繼承,也無需辦理房地產所有者的名義變更登記
2.
如果讓繼承人成為法人高管,即使公司法人代表進入繼承程序,作為高管也可以繼續管理或者變賣房地產
3.
法人持股的繼承無需政府登記手續,只要訂立遺產分割協議就可以快速轉移至繼承人名下
4.
遺產稅等各種納稅額可能因此減輕
致準備購買日本不動產的各位・已經持有日本不動產的各位
如果您正在準備購買或考慮購買日本動產,請您了解由於購買策略的不同,手續和稅務上會有很大差別。
依據情況不同,以日本公司名義購入也可能在稅務上不甚劃算,因此我們建議您先行咨詢我們的專業人士,以了解相關信息。
請隨時與我們聯繫。