外国人在日本购置房地产,要注意什么?
目录
  1. 问答社区
  2. 外国人在日本买房,哪里容易出问题?
  3. 外国人持有的日本房地产的继承程序
  4. 如果是中国国籍
  5. 外国人之间怎样平稳继承日本不动产
问答社区
本文将要说明的是,外国人在日本购买不动产后,不受遗产继承等问题困扰,可以保证财产世代相传的方法
由于日本对房地产市场没有设置准入门槛,近年来在日本购买房地产的外国籍人士越来越多。
居住在中国大陆、香港、台湾、新加坡、美国等地的外国人,可以和日本人一样购买日本房地产。
但是,外国投资者必须特别注意房地产的买卖手续,以及过户后的资产管理等相关事宜。
外国人在
日本买房,
哪里容易出问题?
由于房地产信息和流程手续基本都用日语展现,因此外国人面对日本的房地产所有权制度和税收制度等专业信息时,容易一头雾水;
办理房地产过户手续时,需要提供国籍国政府机关发行的住所证明文件、准备居民登记簿或宣誓公证书、获取外交渠道上的文件认证、选定纳税管理人、依照日本外汇管理法向当地银行提交资料等等,手续不仅繁杂,还会因具体案件内容的变化而变化。
然而除此之外,还有一个非常关键的问题:

如果外国人在购置了日本房地产后发生继承,
那么拥有的房地产将如何移交给家庭成员?即使不住在日本,在日本的遗产会不会也要被追征遗产税?

如果是中国国籍
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中日两国继承法的法律适用问题
按照日本国际私法(「法の適用に関する通則法」第36条),外国人的遗产继承按照过世者(被继承人)国籍所在国的法律规定办理。而中国国际私法(《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第31条)则规定,中国公民继承境外的遗产的,动产(存款、股权等)适用被继承人死亡时经常居所地法律,不动产(土地、房产等)适用不动产所在地法律。
这种某国国际私法指定外国法,循对应国国际私法指定回到本国法的,在国际法领域称为“反致”,受到日本法律承认(「法の適用に関する通則法」第41条)。因此不仅中国人持有的日本房地产在继承时要按照日本继承法办理,长居日本的中国人过世时,动产也要按照日本继承法办理。此外,中国人在日本的遗产继承也可能要按照日本遗产税法,对于在日本境内继承的遗产向日本政府缴纳一定份额的遗产税。
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如果不在日本居住的中国人过世,
则继承程序需要以下文件:
过世者(被继承人)的亲属关系证明、结婚证、死亡证明、居民户口簿的证明
继承人的身份证、居民户口簿的证明
上述文件必须通过户籍地、居住地等的公安机关获取并办理公证。
如果被继承人立有遗嘱,则需要办理遗嘱的公证;如果没有遗嘱,所有法定继承人必须各自办理法定继承人身份公证。如果需要遗产分割协议,还需要对所有继承人的签名或印章进行公证。在继承人放弃继承的情况下,有必要准备放弃继承声明公证。除此之外必要的文件将根据是否有归化人士、家庭构成、过去办理手续的地点等各种因素而变化。
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继承涉及到日本居住的中国人时,
还要补充以下需要在日本取得的资料:
被继承人的外国人原票记载事项证明书
被继承人的除票和死亡证明书
继承人的外国人原票记载事项证明书、住民票、印章证明书。
此外根据是否归化等其他要件,还可能需要其他补充文件。
很多情况下,要求的各种文件几乎无法顺利准备停当,日本的行政司法机关和银行因此都难以迅速办理继承手续。在这种情况下还需要由所有法定继承人准备特定事项相关的申报文件,并办理相关手续。
外国人之间怎样平稳继承日本不动产
如上所述,外国人拥有日本房地产时的继承程序非常复杂,
能够协助办理的法律专家也是少之又少。
但请放心:
如果事前做好法律准备,外国人就可以顺利继承房地产。
房地产请以日本法人名义登记!
以法人名义购置的优点
1.
即使以法人名义购买房地产时发生继承,也无需办理房地产所有者的名义变更登记
2.
如果让继承人成为法人高管,即使公司法人代表进入继承程序,作为高管也可以继续管理或者变卖房地产
3.
法人持股的继承无需政府登记手续,只要订立遗产分割协议就可以快速转移至继承人名下
4.
遗产税等各种纳税额有可能因此减少
致准备购买日本不动产的各位・已经持有日本不动产的各位
如果您正在准备购买或考虑购买日本动产,请您了解由于购买策略的不同,手续和税务上会有很大差别。
依据情况不同,以日本公司名义购入也可能在税务上不甚划算,因此我们建议您先行咨询我们的专业人士,以了解相关信息。
请随时与我们联系。